Grund und Boden:
Was macht eigentlich ein Geodät?

Der Geodät erfüllt im Zuge der Sicherung des Eigentums an Grund und Boden wichtige Aufgaben. Die Vermessung macht dabei einen Großteil der spannenden Arbeit aus.

Mein Haus, mein Grund und Boden – hier sind Geodäten im Spiel

Das Eigentum von Grund und Boden ist in Deutschland verfassungsrechtlich durch Artikel 14 im Grundgesetz geschützt. Grundsätzlich bezieht sich das Aufgabenfeld eines Landvermessers darauf, dass sobald jemand ein Grundstück gekauft hat, jene Person i.d.R. wissen möchte, wie weit sich ihr Eigentum erstreckt. Diese Vermessung übernimmt der Geodät. Beim Kauf ist auch der Wert des Grundstücks und des Gebäudes von Bedeutung. Die Verkehrswertermittlung, auch das gehört zum Berufsfeld des Vermessers.

Wie viele Geodäten gibt es in Deutschland?

Viele: Es sind 45.000!

Was ist ein Liegenschaftskataster und worauf kommt es bei Flurstücken an?

Das Liegenschaftskataster ist ein öffentliches Register, welches von den Vermessungs- und Katasterbehörden geführt wird. Darin werden die Liegenschaften (= Flurstücke und Gebäude) landesweit nachgewiesen, dargestellt und beschrieben. Damit ist das Liegenschaftskataster das einzige flächendeckende Verzeichnis aller Flurstücke in Deutschland.

Zusammen mit dem Grundbuch bildet das Kataster die rechtliche Grundlage für gesichertes Eigentum an Grund und Boden, für Grundstücksgeschäfte und Beleihungsmöglichkeiten sowie für Planungs- und Verwaltungsaufgaben.

Was früher noch analog war, das ist heute längst digital: Mit Einführung des Amtlichen Liegenschaftskataster-Informationssystems (ALKIS) wird seit 2015 der beschreibende Teil des Katasters mit den Karten zusammenführt und damit ein voll automatischer Datenaustausch mit dem Grundbuch und anderen Fachstellen ermöglicht. Der Katasterprozess wird sich in Zukunft weiter digitalisieren:

Bislang sind noch nicht alle Katasterdaten Open Data – ein breites Aufgabenfeld für junge Geodäten!

Liegenschaftskatastar
Quelle: Käse Ingenieure, Fellbach

Grundstückswerte in 3D: Wie wird ein Wert ermittelt?

Um Ihren Grundstückswert bestimmen zu können, müssen die einzelnen wertbeeinflussenden Faktoren genauer analysiert werden. Bei der Grundstückswertermittlung handelt es sich um ein gesetzlich geregeltes Verfahren, bei dem i.d.R. das Vergleichswertverfahren oder die Bodenwertermittlung genutzt werden.

Mithilfe des Geodäten werden nicht nur Vermessungen vorgenommen, sondern auch Bewertungen getroffen. Dabei handelt es sich um den Wert des Gebäudes sowie des Grund und Bodens. Aktuell erfahren die sogenannten Bodenrichtwerte eine besondere Aufmerksamkeit.

Für die Neuberechnung der Grundsteuer, die jeder Grundstückseigentümer zu entrichten hat, sind die Bodenrichtwerte die entscheidende Grundlage.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Grundstückswerte [in €/m2] innerhalb räumlicher Bereiche gleichen Werts. Sie werden aus Kaufpreisen abgeschlossener Grundstücksverträge von regionalen Gutachterausschüssen ermittelt und in Bodenrichtwertkarten und Onlineportalen veröffentlicht.

Grundstueckswert in 3D
Abbildung: Bodenrichtwerte im Raum Köln in den Jahren 2022 und 2012 als 3D-Karte
©ESRI

Der Vergleich zeigt rechts den Bodenrichtwert je Fläche mit Stand des Jahres 2022 im Raum von Köln. Statt klassisch als Zahl wird hier der jeweilige Bodenrichtwert aber als dreidimensionales Prisma über der jeweiligen Fläche angezeigt als sogenannte 3D Choropletenkarte. Für den Betrachter ist dies eine sehr anschauliche dreidimensionale Ansicht der Bodenrichtwerte, in der vor allem die hochwertigen Lagen als Spitzen oder „Berge“ erkennbar sind.

Zum Vergleich werden auf der linken Seite die Bodenrichtwerte aus dem Jahr 2012 angezeigt. Dieser einfache Vergleich gibt einen Eindruck der Entwicklungen der Grundstückspreise bzw. Grundstückswerte.

Arbeitsplatz mit Zukunft: Worauf kommt es bei der Landentwicklung an?

Ländliche Entwicklung beschreibt das Vorgehen mit dem Ziel, die Lebensbedingungen in ländlichen Räumen nachhaltig zu verbessern. Denn in Zeiten immer teurer werdender Großstädte und der Möglichkeit des Home-Office gewinnen die ländlichen Räume wieder an Bedeutung.

Landwirtschaft und Naturschutz versus Wohnbebauung, Windkraft versus Forstwirtschaft – eine Vielzahl von Dualität prägt die ländlichen Räume. Zweierlei ist ihnen gemeinsam: Flächenbeanspruchung und Eingriffe in die bestehenden Eigentumsstrukturen. Mit ihrer Kenntnis der Instrumente der integrierten ländlichen Entwicklung und stehen den Geodäten Lösungsmöglichkeiten zum Interessenausgleich zur Verfügung.

Hierzu zählen insbesondere Bodenordnungsverfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz, bei denen Planung, Ausführung und Eigentumsregelung in einer Hand vereint sind. In nahezu allen Fällen wird das Grundeigentum neu geordnet, was enge Kontakte zu allen Beteiligten vor Ort erfordert. Durch diese Bandbreite erwerben die hier tätigen Geodäten auch erhebliche Kenntnisse in anderen Fachgebieten wie Agrar- und Energiewirtschaft, Umweltschutz und Landespflege, Dorfentwicklung und Partizipation.

Abbildung 1: Gebiet vor und nach einer Grundstücksneuordnung durch Flurbereinigung
Quelle: Bezirksregierung Münster
Abbildung 2: Renaturierung des Ems-Altarms Hembergen im Kreis Steinfurt, NRW
Quelle: Bezirksregierung Münster

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